现状观察：

实体商业遭遇“三高”压力

在汕尾市的核心商圈二马路，记者看到，尽管这里人流量较大，但不少商户却面露愁容。一位经营多年的饮食店老板刘先生告诉记者，他的店铺租金近年来持续上涨，占到了他利润的近八成。由于租金压力太大，他不得不考虑退租。

与此同时，在次优地段联兴街，记者发现这里的情况更为严峻。由于修路导致客流量骤降，不少铺面空置，千元铺面的空置率高达60%。商户们纷纷表示，现在的生意越来越难做，租金却越来越高，让他们感到十分无奈。

在文明南路，有一家经营炸鸡的店铺。店主回忆道，当初店门口道路施工期间，他注意到周边多数商铺的租金都有所下调。于是，他主动与房东沟通，希望因修路影响生意这一因素，也能适当降低租金。房东当时口头应允了，然而实际上并未执行降价；更让他始料未及的是，前些年道路刚修缮完毕，房东便通知他每月租金要上涨500元。鉴于合同即将到期，且生意因修路等因素一直不见起色，他实在难以承受租金上涨的压力，最终只能选择搬离，并在文明南路找到了现在这家店面重新开业。

这位店主还感慨地说，与繁华的二马路相比，非重点地段的商铺显然逊色不少。以美食闻名的二马路成功带动了整条街的经济发展，而有些小街小巷却门可罗雀。再加上街头摆摊的商贩众多，生意愈发难做。他甚至推测，二马路上的那些小吃店，恐怕也难以长久维持下去。

不过，也并非所有商家都面临这样的困境。同在文明路路段的另一位商家向记者透露，他在这里经营了十几年，与房东关系融洽，因此租金并未上涨。但这样的情况，或许只是个例。

记者走访通港路地段发现，沿街十余家商铺拉闸门显眼处张贴“旺铺转让”字样，部分店面玻璃橱窗积灰明显，透过卷帘缝隙可见内部货架尚未清空。

在黄金海岸金碧湾附近，一家专营烟茶酒的店铺老板也向记者诉说了他的烦恼。他表示，今年房东将他的店铺租金每月提高了800元。他在这里经营多年，积累了不少老客户，要搬走实在舍不得，但继续经营又面临巨大的经济压力，这让他陷入了进退两难的境地。

除了租金攀升外，汕尾实体商业还面临着竞争加剧和消费转移的双重压力。随着线上购物的普及和流动摊贩的无序竞争，实体店的生存空间被进一步挤压。夜间经济的萎靡更是让实体商业雪上加霜，不少区域入夜后客流归零，商业活力几近停滞。

成因解析：

多维因素交织推高成本

在深入调查过程中，记者发现，汕尾实体商业租金困境的成因是多方面的。

市场供需失衡是首要原因。核心商圈优质商铺供需比例失衡，导致租金水平不断攀升。一些热门地段的商铺甚至出现了“一铺难求”的现象，而次优地段的商铺则无人问津。这种供需失衡的现象进一步加剧了租金压力。

成本传导机制也是导致租金上涨的重要因素。物价上涨、物业维护成本增加等因素共同推高了商户的经营成本。这些成本最终都会转嫁到租金上，使得商户的租金负担越来越重。

此外，业态结构缺陷也是导致实体商业困境的重要原因。传统零售占比过高，体验式消费不足，夜间配套缺失以及数字化转型滞后等问题，使得实体商业难以适应新消费需求的变化。这些问题不仅影响了商户的经营效益，也制约了实体商业的可持续发展。

原苏宁电器闭店后荒凉场景

2024年，汕尾大道中段黄金地段十字路口的商业地标正经历剧变——曾在此对峙十多年的美侨电器与苏宁电器双雄走向分野。占据东南转角的本地品牌美侨电器凭借自有物业优势，将临街卖场整体转租中国邮政储蓄银行，以“退场收租”模式化解人工成本激增与电商冲击；与其隔街相望的外来品牌苏宁电器则因运营成本倒挂、债务规模高，叠加电商转型失败及线下客流锐减，最终在年末启动破产重整并闭店。这对昔日“门对门”竞争的行业标杆，如今成为实体零售转型的两种典型注脚：当不动产资源转化为抗风险护城河，重资产运营者却在租金、人力、债务的三重绞杀中步入终局。

值得注意的是，与二马路、澳门街等夜间消费热点区域形成鲜明对比，东涌镇东城路沿线的碧桂园、星河湾、恒大等新兴居住区夜间经济活力明显不足。观察发现，星河湾片区此前虽尝试通过夜市地摊培育消费场景，但受限于区位条件及业态规划，该项目最终未能持续运营。深层数据显示，该区域80%以上的夜间餐饮消费仍流向老城区，折射出新兴居住区在商业配套成熟度、消费习惯培育等方面仍存在提升空间。

原美侨电器店面已转租中国邮政储蓄银行

破局路径：

构建“三位一体”治理体系

针对汕尾实体商业租金困境，省政协委员王声效提出从“三方面”破局的建议。

短期应急措施方面，建议实施商圈分级租金指导，为小微企业提供租金补贴，并规范摆摊经济。这些措施可以在一定程度上缓解商户的租金压力，稳定市场秩序。

长期治理机制方面，建议推行租金与营业额挂钩等更加灵活和创新的机制，促进实体商业的健康发展。

配套体系建设方面，建议建设市级电商赋能中心，打造“日市+夜市+云市”融合场景，开发优惠利率的“商铺经营贷”。这些措施可以为商户提供更多的支持和帮助，推动实体商业与线上经济的融合发展。

王声效说，汕尾商业还没有完全走出“后疫情时代”的影响，业主在与商家签订商铺合同时，往往还停留在租金每年一涨的固有模式，他建议业主与其提高租金，不如因势而行，适当降低租金，稳住承租商户，莫若因高租金而让商家退租，这样损失更大。

在调查过程中，记者还了解到，商户和业主对于租金困境有着不同的诉求。商户们呼吁建立租金协商平台，享受税费减免，改善夜间照明与停车设施等。他们希望政府能够出台更多支持政策，帮助他们渡过难关。而业主们则关注商业地产评估体系的完善、物业升级补贴及空置预警机制等。他们希望政府能够加强市场监管，规范租赁行为，保障他们的合法权益。

针对这些诉求，市经济界人士建议政府出台《商业用房租赁管理条例》，设立振兴基金，实施“一街一策”策略。通过政策引导和支持，平衡各方利益，共同推动汕尾市实体商业的可持续发展。

空荡荡的联兴街

记者手记

本次调查深刻揭示汕尾实体商业租金困境的复杂性：既有供需失衡、成本传导等市场因素，也暴露业态陈旧、管理滞后等结构性问题。值得期待的是，“三位一体”治理体系通过政策引导、市场调节与社会协同，为商户与业主搭建对话桥梁，为实体商业注入转型动能。这座滨海城市的商业生态能否破茧重生，既考验治理智慧，更需各方凝聚共识、共克时艰。

编辑：金文婕

审核：王仕伟

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